Người xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp” do vậy việc có một chỗ ở ổn định để phát triển sự nghiệp là rất quan trọng với mỗi người, đặc biệt là đối với những người ngay từ đầu đã có kế hoạch mua đất để sử dụng lâu dài chứ không phải để đầu cơ, mua đi bán lại. Việc gặp được một mảnh đất mà mình ưng ý để mua thì việc tìm hiểu thông tin về đất cũng như mảnh đất đó có đang nằm trong quy hoạch hay không là rất quan trọng.
Tình huống dưới đây sẽ giúp các bạn một phần nào hiểu được vấn đề mua bán nhà đất đang nằm trong vùng quy hoạch cũng như là cách thức giải quyết của nó theo quy định của pháp luật.
- Tình huống:
Anh An có đặt cọc số tiền 200 triệu để mua mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng của anh Minh. Theo điều khoản trên hợp đồng, nếu anh An không còn nhu cầu mua mảnh đất trên thì toàn bộ số tiền đặt cọc sẽ thuộc về anh Minh, ngược lại nếu anh Minh không muốn bán nữa sẽ bồi thường gấp 2 lần số tiền nhận cọc. Theo thỏa thuận từ trước, anh An sẽ giao 1 tỷ để làm thủ tục công chứng, bàn giao sổ đỏ và sẽ trả nốt số tiền còn lại khi hoàn tất chuyển nhượng. Nhưng sau khi chuyển tiền, anh An phát hiện mảnh đất này thuộc quy hoạch làm đường giao thông của Nhà nước và sẽ bị thu hồi trong 2 tháng tới, anh Minh vì đang cần tiền trả nợ nên cố tình che giấu việc này. Nhận ra mình bị lừa, anh An ngay lập tức ngừng giao dịch và muốn được hoàn trả lại khoản tiền đã cọc. Vậy tình huống trên, anh An có thể lấy lại được toàn bộ số tiền đã đặt cọc trước đó hay không?
2. Tóm tắt:
Anh An đặt cọc 200 triệu để mua mảnh đất giá 3 tỷ của anh Minh. Theo hợp đồng, nếu anh An không có nhu cầu mua nữa thì sẽ mất tiền đặt cọc, ngược lại nếu anh Minh không bán nữa thì sẽ bồi thường gấp 2 lần số tiền đặt cọc. Khi anh An đã chuyển 1 tỷ để làm thủ tục công chứng, bàn giao sổ đỏ thì phát hiện mảnh đất dính quy hoạch làm đường giao thông sẽ thu hồi trong 2 tháng tới và anh Minh cố tình che giấu việc này. Nhận ra mình bị lừa, anh An lập tức dừng giao dịch và muốn lấy lại khoản tiền đã giao dịch trước đó. Vậy anh An có lấy lại được khoản tiền của mình hay không?
3. Căn cứ pháp lý:
- Tại Mục 2, Khoản 2, Điều 49 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:
+ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
– Theo Điều 127 Bộ Luật Dân Sự:
+ Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
4. Hướng giải quyết:
– Theo tình huống trên, tại Mục 2 Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay chưa. Vì vậy, anh Minh vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng cho tới khi mảnh đất thu hồi theo kế hoạch của Nhà Nước.
– Tuy nhiên, theo Điều 127 của Luật Dân Sự, mảnh đất định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai. Theo các quy định vừa viện dẫn thì giao dịch đặt cọc mà anh An đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Anh An có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì anh An sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
