THẾ CHẤP TÀI SẢN NGÂN HÀNG

Hiện nay, vấn đề vay thế chấp ngân hàng hay vay thế chấp sổ đỏ đang nhận được rất nhiều sự quan tâm. Mọi người có thể đem chính căn nhà của mình đi thế chấp để lấy một khoản tiền vay sử dụng cho nhiều mục đích cá nhân khác nhau. Việc vay thế chấp nhà đất tại ngân hàng này đã làm phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan đến mua bán nhà đất, đó cũng là trăn trở của nhiều người khi họ có nhu cầu mua bán nhà đất bị thế chấp.

Tình huống dưới đây sẽ giúp các bạn một phần nào hiểu được vấn đề mua bán nhà đất đang được thế chấp ngân hàng cũng như là cách thức giải quyết của nó theo quy định của pháp luật.

1. Tình huống:

Anh An đang có nhu cầu muốn mua mảnh đất ở vùng ngoại ô Thành phố, thuộc sở hữu của ông Tùng. Dạo gần đây, anh An đã tìm hiểu và biết được thông tin rằng mảnh đất này đang được thế chấp tại ngân hàng theo quy định mà không hề có thỏa thuận nào khác. Do đó, anh An đã liên hệ với ông Tùng và nhận được lời giải thích là giá trị của mảnh đất lớn hơn nhiều so với phần nợ trong ngân hàng nên vẫn có thể trao đổi mua bán như thường lệ, không nhất thiết phải thông báo cho bên thứ 3 là ngân hàng để tránh gây ra nhiều rắc rối. Anh An lo sợ rằng nếu tiến hành trao đổi buôn bán như lời ông Tùng thì có xảy ra rủi ro hay dính pháp lý gì hay không? Theo bạn, nếu bạn là anh An thì bạn có mua hay không và sẽ làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình trong tình huống này?

2. Tóm tắt tình huống:

Anh An đang có nhu cầu mua mảnh đất của ông Tùng. Sau khi kiểm tra thông tin, biết rằng mảnh đất đang được thế chấp ngân hàng. Ông Tùng bảo rằng cứ  trao đổi mua bán bình thường vì mảnh đất có giá trị lớn hơn số tiền ông Tùng nợ trong ngân hàng. Anh An lo sợ liệu tiến hành trao đổi buôn bán thì có xảy ra rủi ro hay dính pháp lý gì hay không? 

3. Căn cứ pháp lý:

• Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015: Nghĩa vụ của bên thế chấp:

Khoản 8: Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

• Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015: Quyền của bên thế chấp

Khoản 4: Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. 

Khoản 5: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

4. Hướng giải quyết:

Trong tình huống này, sẽ được xét theo Khoản 4 và 5, Điều 321 Luật Dân sự 2015 quy định:

• Thứ nhất, theo Khoản 4, do tài sản nhà đất là bất động sản không thuộc hàng hóa luân chuyển nên không thể thực hiện mua bán.

• Thứ hai, theo Khoản 5, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp đồng ý. Ông Tùng không có sự đồng ý của ngân hàng, do đó việc mua bán nhà đất đang thế chấp này là không được phép. Do đó, anh An không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho ông Tùng. Để tránh rủi ro khi mua nhà, anh An nên yêu cầu ông Tùng cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận bán tài sản để có thể thuận lợi tiến hành trao đổi mua bán. Và để có thể cung cấp đủ giấy tờ cũng như thực hiện mua bán nhà đất, ông Tùng cần hoàn thành xong nghĩa vụ nợ với ngân hàng để có thể xóa đăng ký thế chấp hoặc thỏa thuận với ngân hàng về việc thay đổi tài sản thế chấp khác.