Khác với lối đi qua, lối đi chung là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Giải quyết tranh chấp lối đi chung là một vấn đề rất phức tạp vì nó còn liên quan đến vấn đề tình làng nghĩa xóm, quan hệ họ hàng, láng giềng. Cùng với đó, khi thực hiện giao dịch đất đai, cứ nghĩ rằng chỉ cần hai bên thỏa thuận hợp đồng giấy viết tay và có chữ ký của hai bên là đồng xong thỏa thuận mà không quan tâm đến việc hợp đồng có giá trị pháp lý hay không? Vậy làm thế nào để giải quyết tình trạng lối đi chung và hợp đồng viết tay có hiệu lực pháp lý hay không?
Tình huống dưới đây sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những quy định và cách xử lí khi phát sinh tranh chấp lối đi chung và điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng.
1. Tình huống:
Năm 2014, do nhu cầu cá nhân, ông Minh đã chuyển nhượng cho bà Lan mảnh đất liền kề với diện tích đất nhà ông Minh hiện nay. Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thông qua giấy viết tay, ông Minh “hứa” với bà Lan rằng khi nào xây dựng nhà ở sẽ mở lối đi chung có chiều ngang khoảng gần 2m. Đầu năm 2018, bà Lan tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đã nhận chuyển nhượng, thì lúc này ông Minh đã mất. Trong quá trình tiến hành xây dựng đường đi theo như giấy tờ viết tay mà hai ông bà đã thỏa thuận, thì các thành viên trong gia đình ông Minh đã cản trở với lý do là đất bà Lan mua bao nhiêu thì dùng bấy nhiêu, giấy tờ do ông Minh viết tay không có giá trị và bây giờ ông Minh cũng đã mất. Vậy việc xây dựng lối đi chung của bà Lan có đúng hay không?
2. Xác định nguyên nhân mâu thuẫn:
Ông Minh và bà Lan có làm thủ tục chuyển nhượng thông qua viết giấy tay. Khi ông Minh mất, bà Lan xây dựng nhà, mở lối đi chung theo thỏa thuận thì bị gia đình ông Minh ngăn cấm.
3. Căn cứ pháp lý:
– Theo như điểm a khoản điều 167 Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi và có hiệu lực từ 01/07/2014 nên tình huống này sẽ được chia làm 2 giai đoạn:
+ Trước 01/07/2014, trường hợp khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) không được công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Theo đó, có 2 trường hợp mua bán nhà, đất bằng giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý là:
+ Hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/07/2014;
+ Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).
+ Sau 01/07/2014, tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: “ Việc công chứng, chức thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoảng này”.
4. Hướng giải quyết:
Trường hợp 1: Nếu giấy viết tay của ông Minh được viết trước ngày 01/07/2014 thì giấy tờ viết tay của bà Lan và ông Minh có hiệu luật pháp lý vì thế bà Lan xây dựng lối đi là hợp pháp và không ảnh hưởng đến ai. Trường hợp gia đình ông Minh tiếp tục ngăn cấm thì bà Lan có thể kiện lên cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết thích đáng.
Trường hợp 2: Nếu giấy viết tay của ông Minh được viết sau ngày 01/07/2014 thì giấy viết tay của ông Minh và bà Lan đã không được công chứng, chứng thực theo đúng các quy định của pháp luật. Do đó, việc bà Lan xây dựng đường đi là không hợp pháp và bà đang xâm phạm đến quyền sử dụng đất của gia đình ông Minh. Như vậy, bất kỳ giấy tờ cam kết, tặng cho phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh các tình huống tương tự như trên. Trường hợp, bà Lan muốn xây dựng đường đi trên diện tích của người khác thì bà có thể thương lượng nhận chuyển nhượng thêm đất để làm đường đi.
I was recommended this website by my cousin. I am not sure whether this post is written by him as nobody else know such detailed about my trouble. You are amazing! Thanks!
Usually I do not read article on blogs, however I would like to say that this write-up very compelled me to take a look at and do so! Your writing taste has been amazed me. Thanks, quite nice post.
Simply wish to say your article is as amazing The clearness in your post is just nice and i could assume youre an expert on this subject Well with your permission let me to grab your feed to keep updated with forthcoming post Thanks a million and please carry on the gratifying work