Như chúng ta đã biết, nhu cầu nhà ở của mỗi người là vô cùng cần thiết. Hiện nay, đặc biệt là tại các khu đô thị và các thành phố lớn, việc xây dựng các tòa nhà cao tầng ngày càng nhiều và san sát nhau. Cũng chính vấn đề này gây ra nhiều mâu thuẫn giữa các bên liên quan và ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Việc xây dựng quá nhiều những ngôi nhà chọc trời san sát nhau, nhưng lại không tuân thủ và đảm bảo an toàn theo quy định nhà liền kề đã gây ra không ít khó khăn cho chính chủ nhà đang xây dựng và các người có liên quan. Vậy làm thế nào để giải quyết thỏa đáng khi gặp phải tình trạng này?
Tình huống dưới đây sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những quy định và cách xử lí khi phát sinh tranh chấp trong xây dựng nhà liền kề.
1. Tình huống:
Gia đình ông Tý và ông Sửu là hàng xóm liền kề. Khi ông Tý phá nhà cũ để xây ngôi nhà mới thì nhà của ông Sửu bị nứt dài bên tường nghiêm trọng (phần liền kề với ngôi nhà của ông Tý), phải cải tạo lại mới có thể bảo đảm an toàn. Theo ông Sửu, nguyên nhân tường bị nứt là do nhà ông Tý đã xây sát nhà mình, trong quá trình xây ông Tý đã không áp dụng biện pháp chằng chống, đào móng nhà còn sâu hơn móng nhà ông. Ông Tý thì cho rằng nguyên nhân tường nhà ông Sửu nứt không phải là do ông xây nhà tường đè vào, mà do trước đây gia đình ông Sửu làm móng không chắc lâu ngày thì tường nứt là chuyện bình thường. Hai bên lời qua tiếng lại, không ai chịu ai, tình cảm giữa hai gia đình có dấu hiệu rạn nứt và ngày càng nghiêm trọng. Ông Sửu đã nhờ REC hòa giải giúp vụ việc bảo đảm hợp tình, hợp lý. Hãy cùng giúp REC giải quyết vụ việc trên nhé!
2. Căn cứ pháp lý:
– Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng quy định: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.
– Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác…
– Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD:
1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Điều 9 Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13: Xác định chi phí giám định
1. Căn cứ tính chất của đối tượng và nội dung giám định cụ thể, chi phí giám định bao gồm một hoặc một số chi phí sau đây:
a) Chi phí tiền lương và các khoản thù lao cho người thực hiện giám định;
b) Chi phí vật tư tiêu hao;
c) Chi phí sử dụng dịch vụ;
d) Chi phí khấu hao máy móc, phương tiện, thiết bị;
đ) Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
- Điều 29. Nghĩa vụ nộp chi phí giám định
1. Trừ trường hợp các bên đương sự có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, nghĩa vụ nộp chi phí giám định được xác định như sau:
a) Người yêu cầu trưng cầu giám định phải nộp chi phí giám định, nếu kết quả giám định chứng minh yêu cầu của người đó là không có căn cứ. Trường hợp kết quả giám định chứng minh yêu cầu của họ chỉ có căn cứ một phần, thì họ phải nộp chi phí giám định đối với phần yêu cầu của họ đã được chứng minh là không có căn cứ;
b) Người không chấp nhận yêu cầu trưng cầu giám định của đương sự khác trong vụ án phải nộp chi phí giám định, nếu kết quả giám định chứng minh yêu cầu của người yêu cầu trưng cầu giám định là có căn cứ. Trường hợp yêu cầu trưng cầu giám định chỉ có căn cứ một phần, thì người không chấp nhận yêu cầu trưng cầu giám định phải nộp chi phí giám định tương ứng với phần yêu cầu đã được chứng minh là có căn cứ.
2. Tòa án căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều này quyết định nghĩa vụ nộp chi phí giám định, miễn, giảm chi phí giám định, hoàn trả chi phí giám định của các bên đương sự trong bản án, quyết định.
3. Hướng giải quyết:
Trường hợp 1:
- Nếu cả hai bên không thỏa thuận được các yêu cầu về xác định cụ thể thiệt hại và mức bồi thường, hòa giải viên sẽ hướng dẫn các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền vào cuộc để làm rõ, bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của các bên theo quy định của pháp luật.
- Trong tình huống này, nếu nguyên nhân tường nhà ông Sửu bị nứt đúng là do ông Tý khi xây ngôi nhà mới đã không đảm bảo đúng các biện pháp an toàn thì căn cứ theo Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD: trước khi thi công xây dựng ông Tý phải chủ động liên hệ với ông Sửu để ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề; Trong quá trình thi công xây dựng nếu có dấu hiệu lún, nứt, thấm dột phải phối hợp với chủ sở hữu của công trình liền kề. Đồng thời, về kỹ thuật trong việc xây dựng nhà liền kề (có tường xây dựng giáp ranh) cần có giải pháp chống thấm dột tại vị trí giáp ranh của hai nhà. Mặc dù pháp luật có quy định rõ về nghĩa vụ của ông Tý nhưng ông Tý đã không thực hiện đúng, không tôn trọng quy tắc xây dựng theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự. Do đó, phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật dân sự 2015.
- Hòa giải viên thuyết phục ông Tý và ông Sửu vì tình cảm hàng xóm nên giải quyết trong êm đẹp. Hai bên có thể tự thỏa thuận và thống nhất với nhau về khoản bồi thường.
- Hòa giải viên căn cứ theo Khoản 1 Điều 9 Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 nêu ra các chi phí giám định để 2 bên có thể cân nhắc nếu không cùng thỏa thuận được.
- Căn cứ vào điều 29 Pháp lệnh số 02/2012/UBTVQH13 về nghĩa vụ chi phí giám định. Giả sử ông Sửu muốn giám định thì chi phí sẽ do ông nộp nếu kết quả cho thấy nhà ông Sửu nứt tường không phải là do việc xây nhà của ông Tý. Nếu kết quả đúng một phần, ông Sửu sẽ phải nộp chi phí cho những yêu cầu không có căn cứ của mình. Dù ông Tý không chấp nhận yêu cầu giám định trên cũng phải nộp chi phí giám định nếu kết quả giám định cho việc nứt tường là do việc xây nhà là có căn cứ.
Trường hợp 2:
- Nếu cả hai bên không thỏa thuận được các yêu cầu về xác định cụ thể thiệt hại và mức bồi thường, hòa giải viên sẽ hướng dẫn các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền vào cuộc để làm rõ, bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của các bên theo quy định của pháp luật.
- Trong tình huống này, nếu nguyên nhân tường nhà ông Sửu bị nứt đúng là do ông Tý khi xây ngôi nhà mới đã không đảm bảo đúng các biện pháp an toàn thì căn cứ theo Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD: trước khi thi công xây dựng ông Tý phải chủ động liên hệ với ông Sửu để ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề; Trong quá trình thi công xây dựng nếu có dấu hiệu lún, nứt, thấm dột phải phối hợp với chủ sở hữu của công trình liền kề. Đồng thời, về kỹ thuật trong việc xây dựng nhà liền kề (có tường xây dựng giáp ranh) cần có giải pháp chống thấm dột tại vị trí giáp ranh của hai nhà. Mặc dù pháp luật có quy định rõ về nghĩa vụ của ông Tý nhưng ông Tý đã không thực hiện đúng, không tôn trọng quy tắc xây dựng theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự. Do đó, phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật dân sự 2015.
