Thu hoạch Archive

0

DỰ ÁN THE EASTERN

DỰ ÁN THE EASTERN

1. Tổng quan và phân tích dự án

Vị trí:

Tọa lạc tại đường Liên Phường – p. Phước Long B – quận 9 – tp HCM.

Quận 9 là một quận phía đông sông Sài Gòn và cũng là phía đông của thành phố. Đã qua 12 năm đô thị hóa nhưng dân cư quận 9 còn tương đối thấp so với các quận mới thành lập như: quận Bình Tân, quận Tân Phú. Nhưng hiện nay, được sự chú ý của các nhà đầu tư và chính sách phát triển của thành phố Q9 hứa hẹn như một trung tâm công nghiệp của thành phố với tiềm năng rất lớn. Cơ sở hạ tầng nơi đây phát triển rất nhanh chóng, là nơi có các tuyến đường huyết mạch (xa lộ Hà Nội, vành đai phía đông, đại lộ đông tây…) bắt qua.

Địa hình quận 9 là vùng đất trũng, còn hoang xơ nhiều nên phần nào gây khó khăn cho việc xây dựng các công trình cố định nói chung và dự án The Eastern nói riêng.

Khoảng cách tới các tuyến đường lớn, huyết mạch ngắn, chỉ mất khoảng 10-20’ là có thể về đến trung tâm tp, quận 2 hoặc quận 7, nên việc đi lại của người dân sử dụng dự án khá thuận tiện. Bên cạnh đó, do nằm ở phía đông tp nên từ dự án có thể nhanh chóng kết nối với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành với tuyến đường Cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây. Hơn nữa con đường Liên Phường (nơi The Eastern tọa lạc) sắp hoàn thiện đảm bảo sử dụng khi dự án hoàn thành cũng là một lợi thế của dự án.

Một điểm quan trọng The Eastern nằm giữa các dự án thành công đã đi vào sử dụng như Riviera Cove, The Garland, Goldora, và đặc biệt là khu villa park cao cấp ngay sát bên cạnh đảm bảo cho việc sử dụng các dịch vụ và tiện ích cần thiết.

Quy mô:

Được triển khai xây dựng trên khu đất có khuôn viên diện tích 15.869 m2, The Eastern bao gồm 02 block căn hộ A và B, trong đó khối A cao 22 tầng với 320 căn hộ và khối B cao 22 tầng với 328 căn hộ. The Eastern có thiết kế kiến trúc đa dạng và diện tích từ 56m2 đến 112m2, bao gồm từ 2-3 phòng ngủ.

– Tổng diện tích sàn nhà: 87.000 m2

Chủ đầu tư:

Eartern là dự án do công ty Công ty TNHH HVK làm chủ đầu tư. HVK là công ty liên doanh giữa hai công ty uy tín là Công ty Cổ phần Xây dựng – Đầu tư Hùng Việt và Quỹ Đầu Tư Phát Triển Bất Động Sản Hàn Quốc KRDF03. Trong đó, KRDF là quỹ đầu tư được chính Công ty KIMC (Công ty TNHH Quản lý Đầu tư Hàn Quốc) điều hành, đây là một trong những công ty quản lý tài sản hàng đầu Hàn Quốc suốt 30 năm qua. KIMC đã chọn Việt Nam là quốc gia ưu tiên đầu tư hàng đầu với tổng đầu tư hơn 1.2 tỷ USD. Quỹ đã đầu tư 02 dự án : Căn hộ dịch vụ Luxel (Phú Mỹ Hưng – TPHCM) và văn phòng Minh Khai (203 Minh Khai, Q.Hai Bà Trưng, Hà Nội) với tổng mức đầu tư lên đến 20 tỉ USD. Và dự án Căn hộ Eastern quận 9 là dự án thứ 3 tại Việt Nam. Ở dự án này Công ty quản lý đầu tư Hàn Quốc (KRDF03) vừa cùng đối tác rót vào 40 triệu USD.

Điểm nổi bậc là trong tình hình hiện tại nhiều dự án của các doanh nghiệp trong nước, có nguồn vốn vay ngân hàng, hoặc vay từ các tổ chức tài chính hiện đang phải “trùm mền”. Thì dự án The Eastern hiện đã có nhà mẫu và đang đồng loạt triển khai thi công đồng thời cả hai block, dự án được thực hiện theo đúng tiến độ là do nguồn tài chính dồi dào từ quỹ KRDF03, không phải vay ngân hàng. Điều này có thể giúp khách hàng tin tưởng vào tiến độ hoàn thành dự án.

Cũng nhờ có nguồn vốn dồi dào mà chủ đầu từ có thể cam kết mua lại căn hộ, khi khách hàng đã đặt cọc nhưng không có khả năng thanh toán hoặc không còn nhu cầu muốn mua nhà. Đây cũng là điểm nhấn để tăng tính cạnh tranh của dự án so với các dự án cùng phân cấp trên thị trường.

=> Chủ đầu tư có đầy đủ  tiềm lực về  tài chính => Đảm bảo cho chất lượng dự án và thi công đúng tiến độ.

Nhà dự thầu

Nhà thầu chính của dự án là Posco E&C Vietnam – Là đơn vị đã thi công tòa nhà Diamond Plaza (34 Lê Duẩn, Q.1, TPHCM), tòa nhà đã được xây xong vào 1999 tọa lạc ngay góc đường Lê Duẩn – Phạm Ngọc Thạch, cao 22 tầng được sử dụng làm văn phòng, trung tâm mua sắm và giải trí, có hệ  thống rạp chiếu phim, bể bơi trên lầu 13, sân đậu trực  thăng trên sân thượng, ngay từ khi khánh thành Diamond Plaza đã trở thành một hiện tượng của giới trẻ và giới thượng lưu.

Cho đến nay, năm 2012 đã qua 13 năm đưa vào sử dụng, tòa nhà vẫn giữ nguyên vẻ sang trọng, hiện đại, Posco E&C đã đảm bảo chất lượng công trình rất tốt,  tòa nhà không hề có dấu hiệu xuống cấp, Diamond Plaza vẫn luôn là một biểu tượng của TPHCM.

Tiện ích

Tiện ích nội khu

Dự án có đầy đủ tiện ích đáp ứng nhu cầu của người dân sử dụng như: có 1 tầng hầm đậu xe ở block A và bãi đậu xe ngoài trời xung quanh block B, 1 tầng trệt trung tâm thương mại cho cả 2 block. Ngoài ra do diện tích khung viên lớn nên xây dựng được hồ cảnh quan, khu vui chơi cho trẻ em, khu vận động ngoài trời (hồ bơi, sân tennis), tuyến xe bus nội khu dành cho cư dân trong cộng đồng Căn hô Eastern quận 9.

Mức giá và phân khúc hướng đến của dự án:

Giá gốc 19,5 triệu/ m2, giá thị trường 20 – 20,5 triệu/ m2 (đã bao gồm VAT), giá này theo thị trường có thể xem là giá thấp, giá khá cạnh tranh, nhiều người thậm chí còn nghi ngờ đây có phải là căn hộ cao cấp hay không! Tuy nhiên, do thị trường BDS đang đóng băng, giá cúa các phân khúc BDS đều giảm từ 5 – 10%, thậm chí có dự án giảm tới gần 15%, vì thế việc giá của 1 căn hộ cao cấp khoảng 20 triệu/m2 trong thời điểm hiện nay được xem như bình thường. Hơn nữa nhà đầu tư cũng hướng đến nhu cầu của người có thu nhập trung bình khá nên có thể nói mức giá như vậy là hợp lý. Đây là giá căn hộ cao cấp có nội thất cơ bản, để được trọn gói nội thất thì giá phải từ 25 triệu/m2 hoặc trên 30 triệu/m2 cho gói nội thất sang trọng.

Thị trường BĐS hiện nay đang bị đóng băng ở 1 số phân khúc, trong số đó có phân khúc căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, The Eastern lại nhắm đến phân khúc này vì thị trường đang gần chạm đáy, và trong tương lai khi mà thị trường phục hồi cũng là lúc dự án hoàn thành, chủ đầu tư tự tin sẽ bán được, vì hiện nay cầu về căn hộ cao cấp đang giảm, căn hộ trung cấp hoặc chung cư bình dân đang lên thì trong tương lai khi thị trường hồi phục cũng là lúc cầu về căn hộ cao cấp tăng trở lại, nếu bây giờ tiến hành các dự án căn hộ cao cấp thì trong tương lai, phân khúc này sẽ khan hiếm lượng cung trong khi cầu lại tăng cao. Mặt khác cũng phải xét đến các yếu tố: mặt bằng đẹp, giá cả hợp lý, cấu trúc phù hợp với phong cách Á Đông, vị trí thuận lợi gần các con đường lớn, cách trung tâm thành phố không xa, nội thất sang trọng… cũng góp phần vào việc quyết định lựa chọn phân khúc của chủ đầu tư.

Thế mạnh của dự án:

Bên cạnh các thế mạnh về vị trí, chủ đầu tư, nhà dự thầu, các tiện ích đã nói trên thì tiện nghi trong phòng cũng là một thế mạnh, đánh vào tâm lý khách hàng. Ngoài những thiết kế bình thường như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh thì dự án còn 2 điểm nhấn cần chú ý:

– Thiết kế hành lang riêng : Hầu hết các căn hộ trong dự án Căn hộ The Eastern quận 9 đều có thiết kế một hành lang (không có nhà đối diện).

=> Tạo sự riêng tư, biệt lập cho mỗi căn hộ.

– Khe thông gió, ban công riêng cho mỗi căn hộ: Từ phòng bếp, phòng khách và các phòng ngủ, đều có view hướng ra bên ngoài và ban công đón gió.

=> Tạo sự đối lưu không khí tuyệt vời cho căn hộ, đón ánh sáng và gió tự nhiên.

Mật độ xây dựng thấp chỉ 28%, phần diện tích còn lại dành cho mảng xanh, khu vận động vui chơi giải trí ngoài trời và các tiện ích công cộng khác.  => Đảm bảo một môi trường sống trong lành, thoáng mát và gần gũi với thiên nhiên, tránh xa khói bụi, ồn ào của Thành phố.

Căn hộ Eastern quận 9 là dự án căn hộ cao tầng duy nhất được bao bọc xung quanh bởi các dự án Villa như Villa Park, Goldora Villa,…

=> View đẹp, môi trường sống đồng bộ, yên tĩnh, thanh bình, tầm nhìn thông thoáng, không bị che chắn bởi các tòa nhà cao tầng.

Ngoài ra, tiến độ thanh toán cũng giúp cho người mua nhẹ nhàng hơn trong vấn đề tài chính:

– Ký hợp đồng: 10%/Tổng giá trị căn hộ

– Giao nhà hoàn thiện vào Quý 4/2013: 85%/Tổng giá trị căn hộ

– Nhận giấy chủ quyền nhà : 05%/Tổng giá trị căn hộ

=> Linh hoạt trong vấn đề thanh toán, không bị áp lực từ Chủ đầu tư. Nếu khách hàng thanh toán trước thời hạn giao nhà thì Chủ đầu tư sẽ chiết khấu theo lãi suất ngân hàng. Phần chiết khấu lãi suất này cũng là phần chia sẻ của Chủ đầu tư đối với khách hàng.

–  Dễ dàng vay tiền mua nhà từ ngân hàng vì sản phẩm đã hình thành

–  Kiểm định chất lượng như cam kết thì mới nhận nhà và thanh toán phần còn lại  => Yên tâm về chất lượng.

Tiến độ thi công

Bất chấp sự khó khăn của thị trường, Dự án The Eastern (quận 9) do Công ty HVK làm chủ đầu tư có tiến độ xây dựng rất tốt. Đây là dự án được chủ đầu tư cam kết về tiến độ, khách hàng mua căn hộ chỉ cần đóng 10% giá trị căn hộ, phần còn lại thanh toán sau khi nhận nhà.

Bên cạnh đó còn một số dự án cạnh tranh khác như:

Dự án cao ốc Hưng Phát (huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH SX và KD Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư cũng được đánh giá có tiến độ xây dựng tốt. Hiện dự án đã xây dựng đến tầng 6 và đang tiếp tục thi công.

PARCSpring (quận 2) là dự án căn hộ do Công ty Bất động sản CapitaLand làm chủ đầu tư, cũng là dự án có tiến độ xây dựng tốt. Dự án vừa mở bán, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào cuối năm 2014.

Dự án căn hộ cao cấp Kenten Residences (huyện Nhà Bè) do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư. Đây là dự án có quy mô lớn với hơn 1.600 căn hộ, được chủ đầu tư dồn nhiều tâm huyết xây dựng. Tuy nhiên, trước sự khó khăn của thị trường, dù đã được xây dựng gần xong phần thô, dự án cũng đã phải dừng thi công thời gian qua.

Dự án căn hộ cao cấp Quốc Cường Gia Lai 2 trên đường Phạm Hùng (huyện Bình Chánh) do Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Dự án đã xây phần thô đến tầng 30, nhưng đã ngưng xây dựng từ nhiều tháng qua.

Điều này cho thấy cũng đang cạnh tranh với nhiều dự án khả thi, tiến độ thi công nhanh. Nhưng điều này cũng không đáng lo ngại khi mà The Eastern có nhiều điểm lợi thế nổi bậc đã nêu trên. Bên cạnh đó, vẫn có nhiều dự án canh trạnh đang phải ngừng tiến độ thi công vì nhiều lý do.

Theo kế hoạch thì đến tháng 10/2013 dự án sẽ hoàn tất và giao cho người sử dụng. Nếu giữ tiến độ như hiện nay thì việc hoàn thành đúng kế hoạch là một điều khả thi.

2. Tổng kết

Thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, dường như là gần chạm đáy, phân khúc căn hộ cao cấp đang bị đóng băng thì việc đầu tư vào một dự án cao cấp có thể nói là không khả thi trong hiện tại. Tuy nhiên The Eastern hội tụ khá nhiều tiềm lực và lợi thế, trong tương lai khi thị trường bắt đầu phục hồi thì tin rằng đây sẽ là một dự án thành công.

0

Tham quan dự án The Eastern

Tham quan dự án là một hoạt động định kỳ của CLB bất động sản REC,nhằm giúp các thành viên có cái nhìn tổng quát về thị trường bất động sản cũng như các dự án trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh. Ngày 25/9/2012, được sự hỗ trợ của công ty cổ phần nhà Hòa Bình( HBH), CLB đã tổ chức chuyến tham quan dự án The Eastern Q.9 cho các thành viên cũng như cộng tác viên .

Đúng 8h30, các thành viên đã có mặt tại cổng Dinh Độc Lập để bắt đầu chuyến tham quan dự án với tâm trạng háo hức tìm hiểu thêm 1 dự án mới. Được sự hướng dẫn nhiệt tình từ anh Hiếu và các nhân viên sale của công ty HBH, các thành viên đã được hiểu thêm về nhiều dự án cũng như các lý thuyết đã được học.

Hơn cả sự mong đợi các RECer không chỉ được giới thiệu về The Easter mà các anh còn phân tích một số dự án nổi bật ở khu vực quận 2 như: dự án cao ốc Thịnh Vượng ( Intresco); dự án Thủ Thiêm Xanh, Thủ Thiêm Star thuộc khu dân cư Đông Thủ Thiêm; dự án Ehome 2, là một trong những dự án đang rất thành công của công ty Nam Long; khu đất nền Hoàng Anh Minh Tuấn (Hoàng Anh Gia Lai)…Đáp lại sự nhiệt tình của các anh, các thành viên đã đưa ra những thắc mắc cả mình về các dự án làm cho không khí trở nên sôi nổi, thoải mái xua tan đi cái nắng gắt của buổi trưa. Và các anh đã giải đáp các thắc mắc của các bạn một cách hài hước giúp làm cho các kiến thức về bất động sản khô khan bỗng trở nên dễ hiểu.

11h thì cả đoàn đặt chân đến khu vực nhà mẫu của dự án the Eastern. Được sự đón tiếp chu đáo của nhân viên làm cho mọi người quên đi cái mệt mỏi của chặng đường dài vừa đi qua. Với nhiều đặc điểm nổi bật như: vị trí đắc địa, sự uy tín của chủ đầu tư cũng như nhà thầu đến từ Hàn Quốc, cách thức thanh toán linh hoạt, phù hợp với khách hàng có mức thu nhập trung bình khá, The Eastern đã thu hút được sự ý cũng của thị trường. Sau khi được nghe giới thiệu về dự án các bạn được tham quan 2 nhà mẫu với những thiết kế mang đậm phong cách Hàn Quốc, giúp các RECer có cái nhìn rõ nét hơn về các loại căn hộ có trong dự án. Bên cạnh đó, các thành viên còn ra thực tế cộng trường để tìm hiểu về tiến độ thi công cũng như cách xây dựng của dự án, và các dự án ở khu vực xung quanh.

Trên đường về các RECer được đi tham quan và giới thiệu khu dân cư Thảo Điền (Q.2) với nhiều dự án căn hộ cao cấp như dự án Fideco Riverview (Fideco), dự án Xi Riverview Palace (GS), dự án River Garden ( Indochina Land)…Trong đó, nổi bật nhất là dự án Tropic Garden, do công ty Nova Land làm chủ đầu tư và đơn vị thi công là công ty HBH, với những ưu điểm về giá cũng như kết cấu dự án. Kết thúc chuyến tham quan cũng là lúc đồng hồ chỉ 12h, tuy mệt nhưng các RECer ai cũng cảm thấy rất thú vị vì những gì đã được học hỏi và những kinh nghiệm thực tế đã gặt hái được. Với những kiến thức này, chắc chắn các RECer sẽ tự tin hơn trong quá trình học tập cũng như trên con đường sau này.

Ban PR – CLB Bất động sản REC

Trường Đại học Kinh tế TP.HCM

1

REAL ESTATE NIGHT 40 TÌM HIỂU KINH NGHIỆM KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NHÀ ĐẦU TƯ NHẬT BẢN”

& TIỀM NĂNG TRONG QUAN HỆ HỢP TÁC SONG PHƯƠNG NHẬT – VIỆT Đến với đêm hội bất động sản 40 vào tối thứ năm, ngày 16/8/2012 tại phòng hội nghị lầu 4, tháp V6, khu South Towers, Sunrise City, tọa lạc tại số 23 Nguyễn Hữu Thọ, P.tân Hưng, Q7, Tp.HCM ông Hitoshi Sakairi chủ tịch tập đoàn SAKAili Nhật Bản đã có những chia sẽ rất thẳng thắn về kinh nghiệm trong việc đầu tư BDS. Tình hình kinh tế Nhật Bản (NB): –    Thứ nhất, đặc trưng của thị trường BĐS Nhật Bản: bằng tấm lòng yêu  nước và mong muốn ổn định thị trường BDS lâu dài, với nhận thức đó người dân Nhật Bản luôn chú trọng đầu tư phát triển thị trường trong nước hơn là hướng ra bên ngoài. Chính vì thế, với quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT) – quỹ tập trung tài chính từ các nhà đầu tư và thu lợi từ việc kinh doanh BĐS, chính phủ Nhật Bản quy định không được nắm giữ trên 50% cổ phiếu của SPC (công ty đặc biệt – dạng công ty con được hình thành bởi REIT) có sở hữu tài sản tại nước ngoài. Điều này có nghĩa là REIT không được đầu tư nhiều hơn 50% vào các công ty có sở hữu tài sản bên ngoài nước Nhật, điều này vừa giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh vừa thúc đẩy đầu tư vào vào việc phát triển nền kinh tế nước nhà. –    Thứ hai là tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS Nhật Bản: tất cả các thông tin dự án BĐS ở Nhật Bản đều được thông tin một cách công khai và các chủ đầu tư theo đa số là các nhà đầu tư vừa và nhỏ do vậy yếu tố thành công của BĐS Nhật Bản là việc sử dụng tốt các nhà chuyên môn như: luật sư, thiết kế xây dựng, thẩm định bds, môi giới,…chình vì thế mà đẩy nền kinh tế đi lên một cách toàn diện. –    Thứ ba quy trình giao dịch BDS toàn diện, thiết thực theo các bước sau: 1.    Tìm hiểu tất cả các cơ hội. 2.    Quản lý tốt thời gian: xây dựng network mối quan hệ để tìm ra các cơ hội có tính đầu tư. 3.    Đầu tư vào khu vực ổn định có dân số tăng trưởng. 4.    Đánh giá một cách khách quan các cơ hội kiếm được và gắn với tất cả các rủi ro có thể. 5.    Lựa chọn đầu tư. 6.    Đám phán với người bán: dung kinh nghiệm thực tế và bản lĩnh để thương thảo giá cả. Theo ông Sakairi việc thực hiện tốt các bước trong quy trình trên là cần thiết giúp nhà đầu tư có thể thành công trong kinh doanh BĐS.  –    Thứ tư về mối quan hệ nhà đầu tư Nhật Bản và ngân hàng: Theo chính sách nhà nước toàn bộ các ngân hàng có quyền quyết định điều kiện cho vay vốn. Điều đó có nghĩa là để được ngân hàng đầu tư vào DN BĐS hay cho vay thì các doanh nghiệp này phải chăm chút trong báo cáo tài chính, tích cực đóng thuế để nâng cao giá trị doanh nghiệp cũng như nâng cao mức tín dụng trong các ngân hàng. Cũng như DN nếu tất cả người dân Nhật Bản đều đóng thuế thì ngân hàng có thể thẩm định từng cá nhân và vì thế cá nhân mua nhà ở Nhật có thể trả góp trong vòng 35-50 năm. Tóm lại, với tình hình kinh tế VN hiện nay nói chung và thị trường BĐS nói riêng, để có thể thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước hơn nữa thì chúng ta phải làm cho tính chất  thị trường BDS cũng như sự hiểu biết về chúng có một vài thay đổi. Theo ông Sakairi, vấn đề tồn tại của VN là những quy định về đánh giá BDS chưa được đầy đủ. Vậy những bất cập trong đánh giá là gì? Phải làm gì để cải thiện tình hình? Để có thẻ thu hút đầu tư từ các REIT Nhật Bản và cả các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam. Ông nhận định rằng sự ổn định giá cả đối với thị trường BĐS Việt Nam là điều quan trọng nhất tuy nhiên theo baomoi.com: “Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ khẳng định rằng thị trường bất động sản cần “tự tái cấu trúc” và có định hướng của Chính phủ thì sẽ có diện mạo đúng nghĩa. Nhưng theo tôi mọi vấn đề cần được giải quyết là tính minh bạch và công khai về chất lượng, giá thành và chủ sở hữu của các loại hàng hóa trên thị trường này phải được quy định, khẳng định và đúng với tầm nhìn thực tế thì bất kỳ thị trường nào cũng sẽ ổn định. Thị trường BĐS cũng sẽ phải như vậy? Nếu cần tạo cơ hội cho thị trường Bất động sản ổn định và phát triển thì trước hết ta hãy phải có cơ chế và chính sách làm trong sạch thị trường này, như ông Đặng Hùng Võ nói có những dấu hiệu tích cực để hướng tới thị trường bất động sản “sạch,” chuyên nghiệp và có hiệu quả cao đó là bản tính tự nhiên của quy luật cung cầu của bất kỳ loại thị trường nào. Nhưng đối với thị trường BĐS Việt Nam nếu chúng ta không định hướng và có quy định cụ thể về các loại hàng hóa của thị trường này và vấn đề chủ sở hữu theo pháp luật của từng mặt hàng một cách công khai và minh bạch thì có “tái cấu trúc theo yêu cầu ” hay “tự tái cấu trúc” thì nó vẫn hàm chứa nhiều bất ổn vì mục tiêu lớn nhất của các “đại gia BĐS Việt Nam” là đầu cơ, chiếm hữu và kiếm lợi nhuận cao bằng mọi giá ? chứ không có tư duy quan tâm đến nhu cầu thực tế của người dân và tính chất cơ bản, tình hình chung của nền kinh tế hiện nay”. Tuy nhiên vấn đề ổn định thị trường BĐS Việt Nam  hiện nay là rất khó khăn và phức tạp theo như ông Đặng Hùng Võ nhận định không chỉ thế vấn đề minh bạch, công khai trong thông tin và việc thông tin bất cân xứng vẫn còn tồn tại khá phổ biến, điều đó làm cản trở quá trình giao dịch giữa người bán và người mua cũng như mức độ tin tưởng của họ vào thị trường. Vậy cải thiện tình trạng thông tin bất cân xứng là thiết thực và có vai trò quan trọng nhằm phát triển tình trang hiện nay của chúng ta. Chưa hết việc đa số các DN có xu hướng lập các báo cáo tài chính ảo nhằm trốn bớt các khoản thuề phải nộp, chính vì thế mà Nhà Nước khó có thể quản lý được thông tin lợi nhuận DN cũng như tạo niền tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trước khi kết thúc hội thảo ông Sakairi khằng định niềm tin rằng: “Nếu khắc phục những khó khăn trên thì trong tương lai gần thị trường BĐS Việt Nam sẽ phát triển mạnh, thu hút được nhiều những nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí còn hơn cả Nhật Bản”. Như vậy chúng ta có thể thấy tình hình BĐS Việt Nam sẽ khả quan hơn trong tương lai, điều đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà hơn nữa.

7

CÓ NÊN DUY TRÌ HAI CƠ CHẾ THU HỒI ĐẤT HIỆN HÀNH?

Ngày 13/7/2012 vừa qua, Câu lạc bộ Bất Động Sản (REC) đã có cơ hội tham dự Hội thảo: “ Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, định giá đất” do Ban Chỉ đạo tổng kết Nghị quyết TƯ 7 (Khóa IX) và Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM tổ chức. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường kiêm Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai Nguyễn Mạnh Hiển đã chủ trì Hội thảo.

         

Mở đầu buổi hội thảo, ông Hiển gợi ý cho các doanh nghiệp thảo luận về nhiều vấn đề, trong đó vấn đề được các nhà đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm và bàn luận sôi nổi, đó là: “ Có nên tiếp tục duy trì hai cơ chế thu hồi đất? Một là do nhà nước đứng ra thu hồi, hai là để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất”. Tiễn sĩ Đỗ Thị Loan, tổng thư ký Hiệp Hội Bất động sản Tp Hồ Chí Minh cho rằng: Không nên duy trì cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận, vì điều này làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, người sử dụng đất có thể đưa ra những mức giá bất hợp lý. Tuy nhiên ý kiến này không nhận được nhiều sự đồng tình của của đại biểu tham dự Hội thảo. Ông Lê Ngọc Tú – Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân phát biểu: nếu bãi bỏ cơ chế tự thỏa thuận, người dân sẽ gặp nhiều thiệt thòi. Tuy nhiên ông cũng nêu ý kiến, không thể áp dụng nguyên tắc “Thỏa thuận đến cùng”, vì điều đó rất khó thực hiện. Ông cho rằng khi doanh nghiệp thỏa thuận thu hồi được 80-85% diện tích đất, phần diện tích còn lại nếu không nhận được sự đồng thuận của người sử dụng đất, có thể sử dụng cơ chế Nhà nước đứng ra thu hồi. Đồng tình với quan điểm duy trì cả hai cơ chế, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc công ty Lê Thành phát biểu: “ Chúng tôi đã triển khai gần 10 dự án nhà ở và đều áp dụng cơ chế tự thỏa thuận nhưng không xảy ra vấn đề gì…” Tiếp tục với cùng ý kiến đó, ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định: “Bắt buộc phải có hai cơ chế khi tiến hành thu hồi đất. Trong đó, cơ chế tự thỏa thuận tồn tại khách quan và không thể thay đổi được. Vấn đề là các cơ quan quản lý cần có cách tổ chức, triển khai thống nhất, đồng bộ và phải rất linh hoạt trong xử lý tình huống”.

Bên cạnh những ý kiến xoay quanh vấn đề trên, đại biểu các doanh nghiệp còn đề xuất những biện pháp như: tạo nhiều điều kiện cho người đang có quyền sử dụng  đất được hưởng những lợi ích từ dự án, không đẩy người dân đi xa mảnh đất của họ, chú trọng vấn đề tái định cư, an sinh xã hội, quan tâm đến đời sống của người dân. Ngoài ra, các đại biểu cũng tỏ ra bức xúc trước những bất cập của Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ, đây cũng là vấn đề đã được các doanh nghiệp đề cập rất nhiều trong những buổi Hội thảo trước. Nghị định này đã và đang làm cho các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn cũng như gánh nặng chi phí đầu vào, dẫn đến chi phí quá cao ở đầu ra, làm cho thị trường Bất động sản bị tắc nghẽn.

Tất cả những ý kiến của các đại biểu đều được Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển ghi nhận. Kết thúc buổi hội thảo, ông phát biểu: “Trong thời gian tới, Bộ TN&MT sẽ tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi các Bộ, ban ngành, các địa phương, các doanh nghiệp và người dân để có một cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; định giá đất khoa học, hiệu quả nhất trong Luật Đất đai sửa đổi, khắc phục dứt điểm những tồn tại và tránh một số vụ việc đáng tiếc về thu hồi đất đã xảy ra trong thời gian qua”.

Buổi hội thảo kết thúc trong sự phấn khởi và hi vọng của các doanh nghiệp. Riêng các thành viên của REC ra về với niềm vui và tin tưởng. REC vui vì vừa được học thêm những bài học có giá trị từ người thật việc thật, những đàn anh đàn chị đi trước. Tin tưởng vì những biện pháp đề xuất của các doanh nghiệp Bất động sản đã được Ban lãnh đạo Nhà nước quan tâm. Mong rằng sự quan tâm và việc làm thực tế của Nhà nước sẽ xua tan màn sương mù mịt hãy còn đang phủ quanh thị trường Bất Động Sản Việt Nam.

Uyên Thủy.

Ban Pr – Câu lạc bộ Bất Động Sản, Trường Đại học Kinh tế Tp HCM

0

Giải pháp nào cho Doanh nghiệp Bất Động Sản ???

 

          Ngày 28/4 vừa qua, Clb Bất Động Sản (BĐS) đã có vinh dự tham gia buổi Tọa đàm về “Các giải pháp khắc phục khó khăn cho các doanh nghiệp Bất Động Sản khu vực Tp HCM”. Chủ trì buổi tọa đàm có đại diện của chính phủ- ông Trần Bắc Hà – Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), và đại diện phía doanh nghiệp – ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp Hội Bất Động Sản Tp Hồ Chí Minh. Tham gia buổi tọa đàm còn có Tổng thư ký Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam – ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp Hội Bất Động Sản Tp HCM – Tiến sĩ Đỗ Thị Loan cùng đại diện của hơn một trăm doanh nghiệp Bất Động Sản phía Nam và hơn 30 đơn vị báo đài cũng có mặt.

          Theo ông Trần Bắc Hà, mục đích của buổi tọa đàm này nhằm tháo gỡ những vướng mắc của doanh nghiệp, đưa ra những biện pháp cụ thể mà ngân hàng và chính phủ có thể hỗ trợ doanh nghiệp. Theo ông, tình trạng nền kinh tế nói chung và đặc biệt lĩnh vực Bất Động Sản nói riêng đang rất khó khăn, khó khăn cả về phía cung lẫn phía cầu: phía cung chi phí càng lúc càng tăng, phía cầu sức mua càng lúc càng giảm. Có khoảng 1/3 doanh nghiệp đang đứng trên bờ vực thẳm. Nguyên nhân là do đâu? Ông Hà cho rằng không thể chỉ đổ lỗi cho nền kinh tế khủng hoảng, mà phải nhìn nhận một cách khách quan: một số doanh nghiệp yếu kém thực sự, hoạt động ảo, không trung thực cần phải được loại trừ. Về phía ngân hàng, ông cho rằng Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã có những giải pháp tương đối kịp thời khi điều chỉnh trần lãi suất hai lần trong vòng chưa đầy một tháng. Quan điểm của Ngân hàng: Thứ nhất: Cơ chế chính sách tháo gỡ. Thứ hai: Tạo nguồn lực chia sẽ khó khăn với doanh nghiệp. Thứ ba: phải nhìn thấy sự phục hồi của các doanh nghiệp. Về cơ chế chính sách, Ngân hàng nhà nước đã có những biện pháp cụ thể thông qua Văn bản 2056 và Quyết định 780, qua đó cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu lại định hạn trả nợ và gia hạn nợ, loại trừ 50% dư nợ khỏi lĩnh vực phi sản xuất, giữ nguyên phân loại nợ và phân loại khách hàng để giúp các doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Riêng BIDV có những biện pháp cụ thể: Rà soát các khoản vay, xác định tiến trình hoàn thành dự án của doanh nghiệp để có quyết định bơm thêm tiền hoặc gia hạn nợ. Mở gói kích cầu, tạo đầu ra cho doanh nghiệp, hỗ trợ người mua nhà với các mục đích: sử dụng, cho thuê, đầu tư… Đặc biệt BIDV dự thảo gói bốn nhà gồm: Chủ đầu tư, Nhà thi công, Đơn vị cung ứng Vật liệu xây dựng và Ngân hàng, trong đó Ngân hàng giữ vai trò trọng tài đảm bảo thanh toán và tiết kiệm trong các hoạt động thanh toán. Theo ông đây là một “làn gió mới” làm mát lòng doanh nghiệp, quan hệ với ngân hàng gần như được tháo gỡ, doanh nghiệp được cung ứng vốn kịp thời, được điều chỉnh và tiết giảm lãi suất. Vậy doanh nghiệp phải làm gì? Doanh nghiệp có dám mạnh dạn cơ cấu lại hay không, doanh nghiệp có dám giảm giá không, bản thân doanh nghiệp có góp thêm vốn không?

Đại diện phía doanh nghiệp phát biểu, đóng góp ý kiến

           Đại diện phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu rất phấn khởi trước những biện pháp của Ngân hàng. Ông cho rằng cái khó nhất của doanh nghiệp đó là: Lãi suất cao, không tiếp cận được nguồn vốn, không được tái cơ cấu. Do đó, những biện pháp này đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp. Tuy nghiên ông đề nghị Ngân hàng phải đôn đốc thực hiện nghiêm chỉnh chỉ thị của thống đống chứ không chỉ là lý thuyết suông.

Đồng tình với quan điểm của ông Châu, các doanh nghiệp đều cảm thấy rất vui trước quyết định của thống đốc và mong muốn Ngân hàng hãy thực hiện những gì mình đã nói. Theo bà Lê Thị Giàu (Công ty Tấn Hưng): “Thông tin của Ngân hàng như một liều thuốc chống stress cho doanh nghiệp” và đề nghị phát triển gói “Bốn nhà” của BIDV. Ông Phan Thành Mai (Tổng thư ký Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam) đề xuất: cần phải thí điểm gói bốn nhà như thế nào? Trả lời ý kiến ông Mai, ông Bắc Hà cho rằng xem gói này như một câu lạc bộ và mời các doanh nghiệp cùng tham gia, phải có niềm tin giữa bốn nhà, trong đó nhiệm vụ của Ngân hàng là đảm bảo thông tin minh bạch, rót thẳng vốn cho nhà thi công.

Tiếp theo, ông Nguyễn Văn Đực (Công ty Đất Lành) đưa ra ý kiến: thứ nhất: Ngân hàng lãi to trong khi các doanh nghiệp phá sản, đây là điều bất hợp lý, bất đạo lý. Thứ hai: Ngân hàng có chiến lược thâu tóm doanh nghiệp, lợi dụng doanh nghiệp đang cực kỳ khó khăn. Thứ ba: Doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình, không nên trông chờ vào lòng tốt của Ngân hàng. Doanh nghiệp nên nghiên cứu thiết kế, thi công mới để tạo ra sản phẩm với diện tích nhỏ, giá thấp mới có thể bán được từ đó mới mong vay được vốn của Ngân hàng. Đáp lại ý kiến này, ông Hà cho rằng không nên chụp mũ đánh đồng tất cả các ngân hàng. Không phải tất cả các ngân hàng đều lãi to, bản thân BIDV lợi nhuận trong 4 tháng đầu năm chỉ đạt 6% kế hoạch lợi nhuận. Về hiện tượng thâu tóm: có thể có, vì theo thông lệ quốc tế, khi người đi vay không thể hoàn trả khoản vay, tài sản đương nhiên thuộc về ngân hàng. Tuy nhiên chủ trương của BIDV là không thâu tóm mà giúp đỡ, giúp đỡ doanh nghiệp cũng như giúp đỡ chính mình. Ông cũng rất cảm kích với quan điểm: doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình. Theo ông đó là điều cần phải suy ngẫm: doanh đừng tham vọng quá lớn, cần phải cụ thể để cứu lấy mình.

Tiếp tục buổi tọa đàm, tiến sĩ Đỗ Thị Loan cũng trình bày nỗi niềm băn khoăn của mình: Khi tiếp cận vốn Ngân hàng, ngoài những khoản vay ký trong hợp đồng, doanh nghiệp còn phải chi thêm vài phần trăm nữa. Vậy Ngân hàng có thể cam kết với gói “Bốn nhà” và tất cả các gói khác mà Ngân hàng đưa ra, Doanh nghiệp không phải chi bất kỳ phần trăm nào ngoài hợp đồng hay không, BIDV có thể tiên phong trong việc này hay không? Giải đáp ý kiến của bà Loan, ông Hà cho rằng: Tiêu cực đang là vấn nạn, là một cuộc chiến cần phải chiến đấu lâu dài. Riêng ngành Ngân hàng, không bao giờ có chủ trương lấy tiền ngoài của doanh nghiệp, vấn đề là do con người cụ thể có lòng tham, suy đồi đạo đức. Do đó không thể nói đến một cam kết khi không có chủ trương nào được đề ra.

Ngoài ra còn có nhiều ý kiến khác của các doanh nghiệp, nhưng xoay quanh vẫn là kiến nghị giảm lãi vay, giảm thuế. Đó là nỗi niềm của hầu hết các doanh nghiệp Bất động sản đang phải đương đầu với tình trạng khó khăn hiện nay.

Kết thúc buổi tọa đàm, ông Trần Bắc Hà hứa sẽ thực hiện những chỉ thị và các biện pháp đến nơi đến chốn. Với tinh thần của những nhà Bất Động Sản tương lai, REC mong rằng ông sẽ nhanh chóng thực hiện lời hứa của mình như những tia sáng rọi vào bức tranh Bất Động Sản còn đang u tối.

Ban PR – CLB Bất Động Sản REC.